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概要:大连胜利广场 112-3-2大连大世界家居广场 122-3-3大连奥林匹克购物广场 133- 项目的商场部份分析 153-1项目概况 153-2项目swot分析 16s——项目优势 16w——项目劣势 16o——机会 17t——威胁 184-市场定位 184-1国内市场形势 194-2大连商城的形势 214-3本项目覆盖地域及经济潜力 224-4市场需要什么 234-4-1商场档次分析 244-4-2商场类型 254-4-3商场主题分析 254-5本项目产品定位 264-5-1档次定位 264-5-2本项目的主题定位 28※ 首创旅游式主题的商业物业概念 28※ 主题新颖的吸引 28※ 市内旅游文化的支持 28※ 对消费人群的吸引力 29※ 借用概念的吸引力 29※ 借用其它元素的吸引力 304-5-3形象定位 304-5-4项目定位的发展优势 314-6项目产品设计建议 334-6-1针对项目整块建议 334-6-2针对 a、b、c、x地块的业态? 334-6-3针对d、e地块规划 354-6-4针对d、e地块的业态设置 354-7项目的特色如何营造 385-商场的租售策略 405-1目标客户 405-1-1销售目标客户 405-1-2招商客户 405-2租售时机 405-3租售策略 415-3-1租售策略 415-5主要促销手段 455-6招商条件 465-6-1租金优惠 466-商场的经营管理 476-1角色 476-1-1对内经营 476-1-2对

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大连市解放路改造项目策划方案

目录
第一部分:商业部分
1-大连市概况  5
1-1大连市概况  5
2-大连市的商业分析  5
2-1市场回顾  5
2-1-1国营商场同合资商场共存  5
2-1-2超市效应  6
2-1-3商场相对比较集中  7
2-2大连商业分析  7
2-2-1大连现时商业总存量  7
2-2-2未来商业供应  7
2-2-3市场售价及租金反映  10
2-3大连商业个案分析  11
2-3-1大连胜利广场  11
2-3-2大连大世界家居广场  12
2-3-3大连奥林匹克购物广场  13
3- 项目的商场部份分析  15
3-1项目概况  15
3-2项目swot分析  16
s——项目优势  16
w——项目劣势  16
o——机会  17
t——威胁  18
4-市场定位  18
4-1国内市场形势  19
4-2大连商城的形势  21
4-3本项目覆盖地域及经济潜力  22
4-4市场需要什么  23
4-4-1商场档次分析  24
4-4-2商场类型  25
4-4-3商场主题分析  25
4-5本项目产品定位  26
4-5-1档次定位  26
4-5-2本项目的主题定位  28
※ 首创旅游式主题的商业物业概念  28
※ 主题新颖的吸引  28
※ 市内旅游文化的支持  28
※ 对消费人群的吸引力  29
※ 借用概念的吸引力  29
※ 借用其它元素的吸引力  30
4-5-3形象定位  30
4-5-4项目定位的发展优势  31
4-6项目产品设计建议  33
4-6-1针对项目整块建议  33
4-6-2针对 a、b、c、x地块的业态?  33
4-6-3针对d、e地块规划  35
4-6-4针对d、e地块的业态设置  35
4-7项目的特色如何营造  38
5-商场的租售策略  40
5-1目标客户  40
5-1-1销售目标客户  40
5-1-2招商客户  40
5-2租售时机  40
5-3租售策略  41
5-3-1租售策略  41
5-5主要促销手段  45
5-6招商条件  46
5-6-1租金优惠  46
6-商场的经营管理  47
6-1角色  47
6-1-1对内经营  47
6-1-2对外经营  47
6-2目标  48
6-3效果  48
6-3-1旺人(消费人流)  48
6-3-2旺场(投资者和商家)  49
6-3-3旺财(经营收益)  49
6-3-4运用多元化经营策略,  50
6-4商业物业主要经营管理模式  50
6-4-1经营模式比较  50
6-4-2采用经营模式的论证  52
6-4-3结论  52
7-经营  53
7-1活动  53
7-2信息系统建议  53
7-4经营促销手段参考  54
8-经营管理组织架构  55
9-商业招商经营运作优势  55
9-1-1具有较强的商业招商能力,  55
9-1-2具有实际招商操作经验,  55
9-1-3具有引入主力店的成功经验  56
9-1-4丰富商业经营运作经验,  57
9-1-5服务品牌  57
第二部分:住宅部分
1-大连住宅市场概况分析  59
2- 项目的优势劣势分析  60
2-1项目优势:  60
2-2项目劣势:  60
3- 目标客户的定位和分类  61
3-1住宅的目标客户分析  61
3-2公寓的目标客户分析  61
4- 项目定位  62
4-1项目理解  62
4-2产品定位  62
4-3形象定位  63
4-4项目形象包装  64
5- 产品建议  64
5-1住宅功能细分和户型面积的比例建议  64
5-1-1对a、b、c、d号楼功能说明  64
5-2户型设计建议:  67
6-项目命名的初步建议  67
6-1项目整体命名  67
6-2商业命名  67
7- 住宅与商业的互动分析  68
7-1住宅与商业的统一性  68
7-1-1住宅统一性体现  68
7-1-2商业统一性的体现  68
7-1-3 住宅和商业的协调  68
7-2住宅和商业开发推售的互动策略  69
6-3说明  71

第一部分:商用物业
1-大连市概况
1-1大连市概况
大连市位于辽宁省南部,辽东半岛南端,西北频临渤海,东南面向黄海,与山东半岛隔海相对,共扼渤海,素有“京津门户”之称,北面背依东北大陆,腹地了阔,甚称“东北之窗”,海、陆、空交通发达,十分便利。
大连市区总面积约12,573.85平方公里,人口约547.41万人,分6个行政区,3个县级市。

2-大连市的商业分析
2-1市场回顾
2-1-1国营商场同合资商场共存
1998年以前,历史悠久的天百大楼、大连商场等国营大型商场凭籍货品全、信誉好,在全市商业起着举足轻重的作用。随着超过二十五万平方米合资商场的引入,大连商业市场饱受冲击,原有商场的租赁及销售市场几乎不复存在,代之而来的是商场与商户共同承担曲险的联营方式。迈凯乐大连商场因经营业绩突出,是大连少数采用保底扣率合作方式的商场之一,如服装保底额多订于1800美元/平方米。
合资商场的进入,打破了传统商业格局,带来了许多新鲜东西,如科学的管理、舒适的购物环境、超级市场、大型游艺区等,吸引了以年轻人为主的大批消费者。面对这种市场状况,国营商场强烈感受到危机的存在,“危机”就是危险中存在着机会,纷纷调整了经营思路。天百大楼率先提出“十五条龙服务”并利用50年店庆机会,推出全场店庆价,创造了营业额3天共4000万的佳绩,此举在中央电视台黄金时段多次亮相。大连商场集团也推出“不满意就退货”的承诺。

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